immobilier (borloo)

À ce jour, bien que l'allongement de la durée de vie ait été spectaculaire et que de très nombreux Français aient volontiers tendance à se croire immortels, la mort reste une issue fatale. -Dans ces conditions, et surtout quand on possède des biens immobiliers, par définition très repérables et non transportables, autant prendre les devants et préparer sa succession afin d'être certain que chaque être cher – et moins cher – recevra sa part d'héritage, tout en essayant bien sûr de réduire celle qui tombera aux mains du fisc. Comment? Simplement par une bonne compréhension du droit matrimonial et du droit successoral... et par une connaissance de certaines formules aussi astucieuses que légales: de la donation à la constitution de société à des fins patrimoniales, en passant par la tontine et quelques autres «arrangements» parfois très aisés à mettre en oeuvre.

Comment donner de son vivant et à quel prix? Comment garantir l'avenir de son conjoint? Peut-on avantager un héritier par rapport à un autre ? Faire révoquer une donation consentie par un défunt? Ou obtenir réparation de la part d'un cohéritier qui a détourné certains biens de la succession ?

Voilà quelques-unes des innombrables questions qui se posent souvent avec d'autant plus d'acuité que la fiscalité française, très lourde en ce domaine comme en d'autres, mais riche en possibilités de réduction ou d'exonération de droits de succession, invite à utiliser au mieux les abattements et à rechercher les montages juridiques à la fois astucieux et légaux, dans le but parfaitement légitime de limiter l'ampleur de la ponction fiscale.

De surcroît, le paysage de l'héritage mérite d'autant plus d'être exploré en ce début du XXI' siècle qu'il a fortement évolué en l'espace de deux ou trois décennies. Plusieurs raisons expliquent cette profonde mutation dont de nombreuses personnes n'ont pas conscience ou perçoivent mal l'importance. Autrefois, il arrivait très souvent qu'un héritage parental serve à un homme ou une femme jeune de «coup de pouce» décisif pour une installation dans la vie professionnelle et/ou privée. Aujourd'hui, en raison de l'allongement de la durée de la vie, les enfants n'héritent plus de leurs parents qu'à un âge où la partie sans doute la plus fondamentale de leur existence s'est écoulée... C'est là une donnée à proprement parler capitale. En outre, l'appétit dévorant de l'État français, la politique des gouvernements successifs, les mutations radicales de l'ensemble de la société, dans le contexte du «Verdun socio-économique» des années quatre-vingt-dix et suivantes, ont contribué à morceler, à amenuiser ou à relativiser les patrimoines, et même à ébranler la sacra sainte notion de propriété. Il est donc de moins en moins rare que l'héritage qui intervient après un décès perde de son sens et donc de son intérêt sauf, bien sûr, pour l'État.

Autant d'arguments qui doivent inciter à planifier, avec soin et habileté, à tout âge ou presque, l'héritage «nouvelle génération», à fiscalité allégée et très calculée. La réussite d'une bonne transmission ne s'improvise pas. Plus que jamais, elle implique une excellente préparation. Et une réelle prise en compte des aspirations et des difficultés des personnes jeunes par celles qui le sont moins.

C'est à ce prix que les générations peuvent se suivre, tout en acceptant de cohabiter...

Contrairement à ce que peut donner à penser l'importance des fameux droits de succession dans un pays comme la France, et même si la fiscalité immobilière joue un rôle plus que notable, le problème successoral ne revêt pas un caractère purement fiscal: il s'insère dans un dispositif juridique qui relève, pour l'essentiel, du domaine matrimonial.

En d'autres termes, la transmission de biens après décès peut se solder par un virement d'argent dans l'escarcelle du Trésor public. Elle implique nécessairement l'application de règles successorales fondamentales pour déterminer très précisément qui hérite, avant de savoir qui paie quoi...

Que cela plaise ou que cela agace, le fait d'être marié ou non a des conséquences déterminantes pour le partage d'une succession. Quand un conjoint décède, la dissolution du mariage est automatique et le conjoint survivant conserve son patrimoine propre, tandis que le patrimoine commun est partagé en deux parts égales. La succession va donc se composer du patrimoine propre du conjoint décédé et de la moitié du patrimoine commun.

En fonction du régime matrimonial des époux, cet «actif commun» peut cependant se présenter de manière très différente:

— en l'absence de contrat de mariage, sous le régime de la communauté légale, c'est-à-dire de la communauté réduite aux acquêts, il correspond au patrimoine propre du conjoint décédé et à la moitié du patrimoine commun;

- avec contrat, sous Le régime de la séparation de biens, il se réduit, en quelque sorte, au patrimoine propre du conjoint décédé; tandis que, dans l'hypothèse d'une communauté universelle, il ne représente que la moitié du patrimoine commun.

Dans un souci d'ordre public et afin d'éviter les conséquences désastreuses des fréquents errements ou des «folies» des personnes âgées - la vieillesse est un naufrage, c'est bien connu -, le législateur a instauré une protection des descendants directs, c'est-à-dire en premier lieu les enfants, et rend impossible de Les déshériter, que ce soit par le biais d'un testament ou d'une donation. Une part de la succession, baptisée «réserve légale», leur est obligatoirement dévolue.

En revanche, le reste de la succession reste disponible et peut être attribué librement à quiconque, par donation ou par testament. Une large fraction des biens hérités par un conjoint survivant entre dans cette partie disponible.

En l'absence de testament ou de donation, le partage de toute succession s'effectue suivant les règles du droit et en fonction du degré de parenté.

En l'absence d'héritier (qu'il s'agisse d'un descendant, d'un ascendant, ou d'un frère ou d'une soeur...), l'État reçoit l'intégralité de la succession.

Si le défunt n'était pas marié, ses enfants sont les héritiers de l'ensemble du patrimoine. En revanche, s'il était marié, c'est le régime matrimonial qui

Détermine de la composition du patrimoine du ménage et permet de préciser le schéma du partage.

Les héritiers dits «réservataires", en premier lieu, les descendants directs, c'est-à-dire les enfants du défunt, bénéficient d'une protection légale. Le nombre d'enfants détermine la part minimale de la succession qui est dévolue (la réserve légale équivaut à la moitié du patrimoine en cas d'enfant unique, aux deux tiers s'il existe deux enfants et aux trois-quarts au-delà de deux enfants; en présence d'un conjoint survivant, elle s'exprime en fractions de nue-propriété et de pleine propriété).

Aucune distinction n'est opérée entre les enfants nés d'un mariage et ceux nés hors mariage (à condition bien sûr qu'ils aient été reconnus par leurs parents). Les enfants adoptés par adoption plénière bénéficient des mêmes droits que les enfants biologiques du défunt. Les enfants adoptés par adoption simple sont également assimilés à des enfants légitimes. S'ils ne peuvent figurer comme héritiers réservataires des ascendants de l'adoptant si ce dernier vient à décéder, ils sont en revanche, de plein droit, héritiers de leurs parents de sang, ce qui les conduit, le cas échéant, à recueillir, une double succession.

Le principe de l'identité des droits entre les enfants nés d'un mariage et nés hors mariage connaît deux exceptions importantes. Quand un enfant né hors mariage se trouve en concurrence soit avec le conjoint survivant victime de l'adultère (en l'absence d'enfants légitimes), soit avec des enfants légitimes nés d'un conjoint victime de l'adultère, les droits peuvent être réduits de moitié si le caractère adultérin est constaté au moment du décès. En pratique, il n'est pas rare que le  parent auteur de l'adultère divorce et épouse l'autre parent, opération de «régularisation» qui, bien entendu, fait perdre à l'enfant son caractère adultérin. Il arrive également que des enfants soient légitimés par décision de justice, avec l'accord du conjoint victime de l'adultère (ou même adoptés par ce conjoint).

Les descendants d'un héritier déjà décédé prennent sa place dans toute succession. Quand une personne décédée n'a pas d'enfants, ce sont ses ascendants qui font figure d'héritiers réservataires (la réserve de parents encore vivants porte en règle générale sur la moitié de la succession; si un seul parent est vivant, elle se réduit à un quart). Par application du système d'ordres et de degrés en matière successorale, il peut arriver que des grands-parents fassent partie de ces héritiers dits privilégiés.

Quand un défunt n'a pas de descendance, son héritage est scindé en deux parts égales: l'une revient à la lignée maternelle, l'autre à la lignée paternelle. En l'absence d'héritiers dans l'une de ces deux lignées, l'autre lignée hérite de l'ensemble des biens.

des dividendes distribués par le fonds ;

une plus-value quand vous revendez les parts du fonds.

Ces revenus et ces plus-values bénéficient d'une exonération d'impôt sous deux conditions :

vous devez conserver vos parts du fonds pendant une période de 5 ans au moins à compter de la souscription ; vous devez réinvestir immédiatement les produits distribués par le FCPR dans le fonds lui-même, où ils doivent demeurer Indisponibles pendant la durée d'engagement de conservation des parts.

- une personne exerçant en libéral ;

- les jeunes gens au pair de nationalité étrangère ;

- les gardiens, concierges et personnels d'immeubles collectifs.

La réduction d'impôt est en principe égale à 50 % des dépenses, retenues dans la limite annuelle de 10 000 €. La réduction d'impôt maximale s'élève donc à 5 000 € (10 000 x 50 %).

Le plafond des dépenses est cependant porté à 13 800 € pour les foyers fiscaux dont l'un des membres est titulaire de la carte d'invalidité.

Vous devez joindre à votre déclaration l'attestation délivrée par l'URSSAF si vous êtes employeur direct ou par l'organisme prestataire de services dans les autres cas.e)

la réduction d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile peut se umuler avec celle relative aux frais de garde d'enfants à l'extérieur du domicile.

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vos enfants poursuivent des études secondaires ou supérieures dans un établissement public ou privé.

Vos enfants doivent être scolarisés durant l'année scolaire en cours au 31 décembre de l'année d'imposition. Par exemple, un étudiant qui a terminé ses études en septembre 2004 n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt au titre de l'année 2004.

De plus, les enfants scolarisés doivent impérativement être rattachés fiscalement à votre foyer, c'est-à-dire figurer sur votre déclaration en tant que personnes à charge. Les enfants à qui vous versez des pensions alimentaires ne vous permettent pas d'obtenir cette réduction d'impôt.

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